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房貸還款比較:等額本息VS等額本金,等額本息和等額本金詳細比較

時間:2017-05-31 來源:融360 作者:韓平

等額本息和等額本金詳細比較

對于大多數人來說,買房都需要向銀行借貸,這里面就牽扯到一個重要問題,一般向銀行貸款有兩種方式:等額本金法和等額本息法。許多人對這兩種方法不甚了解,以至于在貸款方面吃了大虧,今天筆者就詳細的向大家講述等額本金和等額本息的區別和各自適用的人群。

一、等額本息法

等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同,從本質上來說是本金所占比例逐月遞增,利息所占比例逐月遞減,月還款數不變,即在月供“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小,其計算公式為:

每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]

每月利息 = 剩余本金x貸款月利率

還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額

還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】

注意:在等額本息法中,銀行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。

等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計劃的家庭,特別是年青人,而且隨著年齡增大或職位升遷,收入會增加,生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話,前期壓力會非常大。

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二、等額本金法

等額本金法最大的特點是每月的還款額不同,呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分,再加上上期剩余本金的利息,這樣就形成月還款額,所以等額本金法第一個月的還款額最多 ,然后逐月減少,越還越少,計算公式為:

每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

每月本金=總本金/還款月數

每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2

還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

注意:在等額本金法中,人們每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩余本金的減少而減少,因而其每月還款額逐漸減少。

從上面我們可以看出,在一般的情況下,等額本息所支出的總利息比等額本金要多,而且貸款期限越長,利息相差越大。

等額本金適合的人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大,而后逐月遞減,所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人,當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式,因為隨著年齡增大或退休,收入可能會減少。

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三、等額本息與等額本金的主要區別

等額本息法的特點是:每月的還款額相同,在月供中“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多,而且貸款期限越長,利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同,適宜家庭的開支計劃,特別是年青人,可以采用用本息法,因為隨著年齡增大或職位升遷,收入會增加。

等額本金法的特點是:每月的還款額不同,它是將貸款額按還款的總月數均分(等額本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一個月還款額,所以等額本金法第一個月的還款額最多 ,爾后逐月減少,越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高,適合在前段時間還款能力強的貸款人,年齡大的可采用本金法,因為隨著年齡增大或退休,收入可能會減少。

等額本息和等額本金的區別

說了這么多,可能許多讀者看的也是云里霧里的,下面筆者通過一個實例來說明等額本金和等額本息的區別和優劣。

例:李先生買了一套商品房,面積120平米,他向銀行貸款60萬,還款期限為20年,年利率為6%(月利率為5‰)現在我們分別用等額本金和等額本息法進行分析:

等額本息:每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

等額本金:第一個月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

第二個月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

......

如果貸款人是一對夫妻,兩個人都上班,倆人總收入1萬5千元的話,那么在還款初期,他們每月需還7485元,也就是收入的一半。還勉強可以接受,但是如果用等額本金還款的方式的話,第一個月就要還9625元,超過收入的60%還款人就很難承受了。

等額本金最后會節省大概14萬元。但是在前面8年時間里,等額本金的還款數額都更多一些。所以,雖然等額本金的利息會少一些,但是在前面八年里,等額本息的還款壓力都更大,完全感受不到利息少的好處。從這個角度來看,等額本息還款,其實就是用更多的利息來換取更小的還款壓力。同時對于首付資金較少的購房者,等額本息的還款模式還能支持規模更大的貸款。

那等額本金應該用在什么地方呢?對于投資性購房者,和購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款,避免房子對現金流的依賴。那么在貸款時間較短的情況下,迅速還完貸款。選擇等額本金就更好一些。一方面可以節省一部分利息,一方面可以迅速減少剩余的本金,在有需要的時候講剩余貸款迅速換完,然后利用房子進行再融資。

實質上,等額本金法與等額本息法并沒有很大的優劣之分,大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規劃、方便還款。事實上絕大多數人都寧愿選擇“等額還款方式”,因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡,與等額本金法差別也不是非常的大,況且隨著時間的增長,會使資金的使用價值產生了不同。當然,也有許多人經濟相對寬裕,想使自己以后的生活更加輕松及節約成本,會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式,需根據每個人的現狀和對未來的規劃而定,不要一味的相信別人的話。

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